Inwestowanie w nieruchomości to temat bardzo mi bliski. Cały czas śledzę ten temat i sama próbuję swoich sił jako inwestor. Jeszcze wiele nauki przede mną. Jako architekt moim obowiązkiem jest znać przepisy prawa budowlanego, niestety wielu inwestorów świadomie lub nie, bardzo naciągają lub całkowicie pomijają fakt istnienia np. "Warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie".
Prześledziłam "warunki" pod kątem mieszkań inwestycyjnych. Oto kilka błędów które notorycznie pojawiają się np. w mieszkaniach urządzonych pod wynajem.
1.
Problem który bardzo rzadko poruszany jest na forach tematycznych o inwestowaniu ,to nasłonecznienie pomieszczeń.
Rozdział 2 § 57.
“...W pomieszczeniu przeznaczonym na pobyt ludzi stosunek powierzchni okien, liczonej w świetle ościeżnic, do powierzchni podłogi powinien wynosić co najmniej 1:8”
Często jeden większy pokój dzielony jest na dwa, a jedyne okno w pomieszczeniu również zostaje sprytnie przedzielone ścianką z G-K w miejscu łączenia dwóch skrzydeł okna.
Standardowe trójdzielne okna w mieszkaniu z wielkiej płyty mają wymiary ok 180x142cm. Zakładając, że jedno z 3 części
będzie doświetlać jeden pokój pozostałe dwa drugi. To w pokoju gorzej doświetlonym będziemy posiadać. ok 0,84m2 okna. Z tego, część to ościeżnica. Pozostaje więc jakieś 0,65m2 powierzchni w świetle ościeżnicy. Wartość ta pozwala
na odpowiednie doświetlenie światłem dziennym zaledwie 5,2m2 powierzchi !
Podobno można wpaść w depresję spowodowaną brakiem światła dziennego. Mało prawdopodobne żeby najemca popełnił samobójstwo z tego powodu.
Ale co jeśli jednak znaży się tego typu wypadek?
Co jeśli rodzice samobójcy będą szukać winy wszędzie tylko nie w synu/córce, który wynajmował pokój.
2.
Rozdział 7.§ 93.
“.... aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym.”
...W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie kuchni bez okien
lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem pod warunkiem zastosowania
co najmniej wentylacji...grawitacyjnej – w przypadku kuchni elektrycznej.
Mieszkania Inwestycyjne są wielopokojowe i kuchnia MUSI mieć oświetlenie
BEZPOŚREDNIE więc nawet zastosowanie kuchenki elektrycznej nie powoduje
spełnienia warunku § 93.
- Płytę schowam i w razie kontroli będzie to miejsce do parzenia kawy.
- ok masz aneks kawowy, ale gdzie jest kuchnia?
§ 92. 1. Mieszkanie, oprócz pomieszczeń mieszkalnych, powinno mieć kuchnię
lub aneks kuchenny, łazienkę, ustęp wydzielony .............
Więc możesz udawać, że kuchnia która nie spełnia norm to nie kuchnia. Ale musisz
mieć kuchnie.
3.
§ 95.
1.Kształt i wymiary przedpokoju powinny umożliwiać przeniesienie chorego
na noszach oraz wykonanie manewru wózkiem inwalidzkim w miejscach
zmiany kierunku ruchu.
2. Korytarze stanowiące komunikację wewnętrzną w mieszkaniu powinny
mieć szerokość w świetle co najmniej 1,2 m, z dopuszczeniem miejscowego
zwężenia do 0,9 m na długości korytarza nie większej niż 1,5 m.
A to przykłady "korytarzochuchni" aktualnie wystawione na sprzedaż na OLX. Gołym okiem
widać, że przejścia te mają ok 90cm na odległości większej niż 1,5m. No i oczywiście nie mają doświetlenia światłem dziennym.
4.
Zachowanie odpowiednich wysokości pomieszczeń i i wielkości otworów drzwiowych :
Rozdział 3. Wejścia do budynków i mieszkań
§ 62.
[Warunki techniczne wejść]
1. Drzwi wejściowe do budynku (.....) oraz do mieszkań powinny mieć w świetle ościeżnicy co najmniej: szerokość 0,9 m i wysokość 2 m. W przypadku zastosowania drzwi zewnętrznych dwuskrzydłowych szerokość skrzydła głównego nie może być mniejsza niż 0,9 m.
Rozdział 5. Pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi
§ 72.
Wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi]
... Pokoje w budynkach mieszkalnych oraz sypialnie 1-4-osobowe w budynkach zamieszkania zbiorowego - 2,5*)
Pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych oraz pomieszczenia w budynkach rekreacji indywidualnej2,2*)
*) Przy stropach pochyłych jest to wysokość średnia liczona między największą a najmniejszą wysokością pomieszczenia, lecz nie mniejszą niż 1,9 m. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.
2. Pomieszczenie higienicznosanitarne powinno mieć wysokość w świetle co najmniej 2,5 m...
3.opuszcza się zmniejszenie wysokości pomieszczenia higienicznosanitarnego w budynku mieszkalnym oraz w hotelu, motelu i pensjonacie do 2,2 m w świetle, w przypadku gdy jest ono wyposażone w wentylację mechaniczną wywiewną lub nawiewno-wywiewną..
§ 75.
[Drzwi wewnętrzne]
1. Drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do kuchni powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy.
3. Drzwi, o których mowa w ust. 1 i 2, nie powinny mieć progów
Drzwi pomieszczeń higienicznosanitarnych
1. Drzwi do łazienki, umywalni i wydzielonego ustępu powinny otwierać się na zewnątrz pomieszczenia, mieć, z zastrzeżeniem § 75 ust. 2, co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy, a w dolnej części – otwory o sumarycznym przekroju nie mniejszym niż 0,022 m2 dla dopływu powietrza.
2. W łazienkach i ustępach, z wyjątkiem ogólnodostępnych, dopuszcza się stosowanie drzwi przesuwnych lub składanych.
5.
Wentylacja pomieszczeń. Tutaj nie obędzie się bez komentarza. Ponieważ twórczość inwestorów czasami mnie przeraża. Dzielenie mieszkania na kilka mniejszych jest nie lada wyzwaniem, a jednym z największych problemów jest właśnie zachowanie odpowiedniej wentylacji.
Kuchnia i łazienka muszą mieć podłączenie do komina z wentylacją.
Ważne też, aby nie podłączać wentylacji kuchni do przewodu łazienkowego i na odwrót. Kominy muszą być podłączane do pomieszczeń o tym samym przeznaczeniu. W innym przypadku sąsiad z piętra wyżej siedząc na kibelku będzie czół zapach gotowanych klopsików albo co gorsza w kuchni zapach..... łazienki.
(To samo tyczy się odpływu ścieków...)
§ 150.
3. W instalacjach wentylacji i klimatyzacji nie należy łączyć ze sobą przewodów z pomieszczeń o różnych wymaganiach użytkowych i sanitarno-zdrowotnych. Nie dotyczy to budynków jednorodzinnych i rekreacji indywidualnej oraz wydzielonych lokali mieszkalnych lub użytkowych z indywidualną zorganizowaną wentylacją nawiewno-wywiewną.
5. W przypadku zastosowania okapu kuchennego w kuchni lub w aneksie kuchennym, należy zapewnić podłączenie tego okapu do odrębnego przewodu kominowego.
6.
I jeszcze na koniec przepis który może dotyczyć mieszkań naprawdę dużych, gdzie podział na mikrokawalerki albo wiele pokoi wydłuży drogę ucieczki podczas ewakuacji.
§ 237
[Przejścia ewakuacyjne]
1. W pomieszczeniach, od najdalszego miejsca, w którym może przebywać człowiek, do wyjścia ewakuacyjnego na drogę ewakuacyjną lub do innej strefy pożarowej albo na zewnątrz budynku, powinno być zapewnione przejście, zwane dalej „przejściem ewakuacyjnym", o długości nieprzekraczającej:
1) w strefach pożarowych ZL - 40 m,
Mieszkania inwestycyjne mają przynosić zyski. Nic dziwnego, że inwestorzy staja na rzęsach aby z mieszkania wydobyć jak największe %ROI. Trzeba jednak pamiętać, że przepisy nie są tylko po to aby utrudniać życie. W razie wypadku, pożaru, utraty życia lub zdrowia najemcy konsekwencje może ponieść właściciel mieszkania. Dlatego warto warto przeanalizować dokładnie projekt mieszkania pod kątem przepisów.