Przygotowanie przed remontem - określenie budżetu
Zanim chwacisz za młotek lub wiertarkę powinieneś solidnie przygotować podłożę pod przyszłą inwestycję. To jak zaplanujesz remont będzie miało olbrzymi wpływ na to jak mocno odczuje to Twój portfel.
Jak powinniśmy się przygotować zanim rozpoczniemy remont? Kilka najważniejszych kwestii :
1. określenie budżetu
2. projekt wnętrza 3. wybór ekipy i wycena robót 4. inne sprawy organizacyjne.
Dziś skupimy się na budżecie.
Pierwszym i mającym największy wpływ na resztę działań krokiem, jest określenie budżetu oraz celu jaki chcemy osiągnąć. Pieniądz rządzi światem, nie inaczej jest podczas remontowania mieszkania. W inny sposób planuje się budżet w mieszkaniu pod wynajem lub na sprzedaż. Inaczej planuje się wydatki remontując mieszkanie w którym sami chcemy zamieszkać. Budżet możemy podzielić na 3 główne elementy
1. Materiały wykończeniowe i stałe elementy wykończenia wnętrz.
2. Koszty wykonawstwa łącznie z chemią budowlaną i narzędziami.
3. Wyposażenie wnętrza w meble i elementy dekoracyjne.
Podpunkt pierwszy dotyczy wszystkich "rodzajów inwestorów" zarówno remontujących wnętrze na własne potrzeby jak i tych którzy traktują mieszkanie jako inwestycje. Wyposażenie wnętrza w meble i elementy dekoracyjne (3) mogą pominąć ci, którzy chcą na mieszkaniu zarobić. Dobrym "tipem" w wypadku remontu mieszkania na sprzedaż jest wypożyczenie mebli i dekoracji na okres pokazywania mieszkania dla potencjalnych klientów lub na samą sesję zdjęciową. Jest to sposób często wykorzystywany przez home stagerów.
Wydatki na wykonawstwo (2) mogą się diametralnie różnić. Zależy to m.in.:
- Od stanu mieszkania.
Czy jest to mieszkanie do generalnego remontu, czy w stanie deweloperskim.
-Czy chcemy wykonać większość robót budowlanych własnoręcznie. Czy wynajmujemy ekipę budowlaną na wszystkie działania.
- Od stopnia trudności projektu i ilości zmian (przestawienie ścian, podłączeń hydraulicznych, elektryki itd).
Wracając do założeń budżetowych. Jeszcze przed przystąpieniem do prac projektowych musimy określić wstępny budżet. W tym celu zostały przeanalizowanych wydatki na materiały wykończeniowe i stałe wyposażenie kilku przykładowych mieszkań z ostatnich lat. Zwróćcie uwagę, że w podanych cenach nie ma kosztów ekipy wykończeniowej. Na potrzeby założeń budżetowych można przyjąć 500zł/m2 lub więcej jeśli jest naprawdę dużo zmian w układzie ścian, elektryce, hydraulice itd. - Jest to temat na oddzielny wpis.
Pamiętajcie też, że ceny cały czas rosną zarówno materiałów i robocizny!
Mieszkanie A– 60m - 500 zł/m
Remont bardzo „inwestycyjny”. W tym wypadku inwestor wyszukiwał materiałów
wykończeniowych z promocji, meble kuchenne i akcesoria łazienkowe zamawiał w Internecie po okazyjnych cenach.
Mieszkanie B – 60m - 1100 zł/m
Mieszkanie wykończone w średnim standardzie. Inwestor duży nacisk położył na wykończenie łazienki. Dlatego glazura i wyposażenie łazienki stanowi prawie 1/3 budżetu. Dużym kosztem było też zamówienie kuchni na wymiar w sklepie meblowym.
Mieszkanie C – 40m - 980 zł/m
Niewielkie mieszkanie w średnim standardzie. Przy niedużych mieszkaniach koszt wykonania kuchni i łazienki stanowi ponad połowę budżetu.
Mieszkanie D – 50m - 970 zł/m
W tym mieszkaniu również postawiono na łazienkę. Inwestor zażyczył sobie nawet bidet. Za to kuchnia kupiona została w znanej sieciówce co podratowało kieszeń inwestora. Całe mieszkanie wykończono w średnim standardzie.
Mieszkanie E – 75m - 1280 zł/m
Mieszkanie o nieco wyższym standardzie i większym metrażu. Inwestor postawił na dobrej jakości podłogi i glazurę, nietypową (czarną) ceramikę w łazience oraz ozdobne oświetlenie. Kuchnia została wykonana na wymiar w wysokim standardzie.
Koszty materiałów na podłogę oscylują między 10% a 20 % wartości wszystkich materiałów, ściany to zaledwie 2-3%. Wykończenie ścian płytkami w zależności od jakości i ceny waha się między 4% a 9%. W przypadku drzwi to 8% do 15% . Łazienkę można wyposażyć już za 14% do 30% w przypadku kiedy stawiamy na dobrej jakości urządzenia. Koszt zabudowy kuchennej będzie się różnił w zależności od tego czy zdecydujemy się na tanie meble z sieciówki, czy zabudowę wykonaną na zamówienie. Jednak procentowy rozkład zabudowy kuchennej i AGD w stosunku do metrażu mieszkania jest zależny głównie od tego czy urządzamy niewielkie mieszkanie czy duży apartament. W obu wypadkach kuchnia jest jedna. Jednak w niewielkim mieszkaniu zajmuje znaczną jego część, więc procentowo będzie to bardzo duży koszt. Podobna zależność występuje również w przypadku łazienek. Wyposażenie mieszkania w oświetlenie to od 4 do 12% w zależności czy ma ona spełniać również funkcje dekoracyjne.
Podsumowując, na potrzeby stworzenia wstępnej wyceny możemy przyjąć cenę od 1000 zł za m2 mieszkania przy średnim standardzie. Bezpiecznie mieć minimum 1300zł/m2 aby pokryć koszty np dostaw lub nieprzewidzianych zmian. Pamiętając o tym, że są to ceny jedynie za materiały wykończeniowe i wyposażenie kuchni oraz łazienki.
Koszty mebli wolno stojących są już bardzo indywidualną sprawą i temat na oddzielny wpis.
Jesteśmy w kontakcie !